Pokud uvažujete o prodeji nemovitosti, je výhodné znát rozdíl mezi subjektivní hodnotou, objektivní (směnnou) hodnotou, rozlišovat pojmy hodnota a cena (informace naleznete v příspěvku Hodnota a cena). Pokud se chcete pokusit prodat nemovitost za co možná nejvyšší (nebo alespoň průměrně dosahovanou) cenu, potřebujete nejprve znát tržní hodnotu nemovitosti. Pro úspěšný prodej potřebuje mj. vědět, jaká je tržní hodnota nemovitosti, kterou máte v úmyslu prodat. Jestliže ji z nějakého důvodu chcete odhadnout sami, potřebujete znát základní principy tohoto procesu. Pojďme si je představit.

Tržní hodnota nemovitosti – přístupy

Tržní hodnota nemovitosti  je charakterizována třemi základními přístupy:

1. přístup na základě vynaložených nákladů
2. přístup na základě očekávaných výnosů
3. přístup na základě porovnání

Výsledkem nákladového přístupu je věcná (substanční, technická, nákladová) hodnota. Snaží se odpovědět na otázku: „Jaká je výše nákladů na znovupostavení nemovitosti (při zohlednění opotřebení) vč. nákladů na pořízení pozemku?”

Výnosový přístup je založen na ekonomickém pohledu. Výsledkem je výnosová hodnota. Představuje současnou hodnotu součtu veškerých předpokládaných budoucích výnosů (z pronájmu) po dobu existence efektu výnosu.

Porovnávací přístup spočívá ve srovnání hodnoty nemovitosti s cenami podobných nemovitostí. Zohledňují se odlišnosti porovnávané  nemovitosti.

Za předpokladu fungujícího trhu je pro stanovení tržní hodnoty nejvýznamnější porovnávací přístup. Jde totiž o přímou reflexi trhu. Pokud hledáte tržní hodnotu nemovitosti, která je na trhu běžně obchodovaná (byt, rodinný dům, garáž, stavební pozemek, atd.), bude pro váš účel dostačující soustředit se na porovnávací přístup. Budete-li oceňovat např. nějakou průmyslovou nemovitost, jen s tímto přístupem nevystačíte.

Porovnávací přístup

Vezmeme to velmi zjednodušeně. Nejprve potřebujete najít nemovitost, která se v maximální možné míře podobá té vaší, tzv. vzorek porovnání. Při jeho hledání se pokuste zaměřit alespoň na tyto hlavní charakteristiky: typ nemovitosti (pro bydlení, administrativu, výrobu, rekreaci, …), poloha, velikost, kvalita, občanská vybavenost.

Dalším předpokladem je znát tržní cenu (v krajním případě odhadnout tržní hodnotu) vzorku porovnání. Katastrální úřad je od roku 2014 povinen evidovat kupní cenu předmětné nemovitosti.

Pokud neznáte tržní cenu vzorku porovnání a budete tedy pouze odhadovat tržní hodnotu vzorku porovnání, je dobré vzít v úvahu následující:

1. k uzavření obchodu dochází v drtivé většině případů teprve poté, co je nabídková cena v souladu s tržní hodnotou
2. musíte dokázat rozlišit, zda nabídková cena vašeho vzorku porovnání již je v souladu s tržní hodnotou
3. teorie, že dosažená cena někdy bývá o cca 5 – 10 % nižší, než výchozí nabídková cena, by platila, pokud by každý prodávající stanovil výchozí nabídkovou cenu v přiměřeném souladu s tržní hodnotou. Realita je ovšem taková, že mnoho prodávajících má o tržní hodnotě výrazně zkreslenou představu a prodejní cena bývá ve skutečnosti často výrazně nižší, než výchozí nabídková cena

Třetím krokem je zohlednění shod a odlišností se vzorkem porovnání. Prvky porovnání lze rozdělit do dvou skupin. První se zaměřuje na odlišné podmínky transakce (vlastnické právo, finanční podmínky, podmínky prodeje, tržní podmínky, daňové podmínky). Druhá se týká odlišných vlastností nemovitosti (poloha, technické faktory, ekonomické činitele, způsob a možnost využití, nerealitní faktory). Chcete-li odhad maximálně zjednodušit (bude to na úkor přesnosti) můžete se soustředit třeba jen na základní charakteristiky: polohu a technické faktory.

Poloha a technické faktory

Vše vychází z polohy nemovitosti. Její důležitost spočívá v tom, že stavba je umístěna na pozemku. Každý pozemek je unikátní, nepřemístitelný a množství pozemků je omezené. U technických faktorů se zaměřte alespoň na velikost, kvalitu, stav (resp. stáří a opotřebení) a hlavní příslušenství (např. garáž).

Jednotky porovnání

Ideální je porovnávání nemovitostí jako celků, tedy v Kč/ks. (např. dva rodinné domy, ve stejné ulici, dispozice 5+1, dvě nadzemní podlaží, nepodsklepené, sedlová střecha, obytné podkroví, pozemek cca 1 000 m², veškeré inženýrské sítě, parkovací přístřešek, atd.) Pokud se ovšem vzorek porovnání od vaší nemovitosti významně liší (např. co do velikosti), je třeba si pomoci vhodně zvolenou jednotkou porovnání (např. Kč/m², Kč/m³). Úskalí spočívá v tom, že hodnota nemusí být přímo úměrná velikosti.

Porovnávací analýza

Na závěr se zaměříte na veškeré dostupné prvky porovnání, které se vám povedlo nashromáždit. Postupovat můžete např. takto: porovnáváte deset znaků, každému přiřadíte určitou váhu (řekněme max. 2 %) z prodejní ceny vzorku porovnání. Jednotlivé znaky pak hodnotíte zvolenou škálou, např.: stejné 0 %, mírně lepší (horší) + 1 %, výrazně lepší (horší) + 2 %. Snažte se být co nejvíce objektivní a hodnotit z pohledu zájemce, nikoli prodávajícího.

Pokud máte opravdu kvalitní vzorek porovnání, tak i když je pouze jeden, můžete získat slušnou představu o tom, jaká je tržní hodnota nemovitosti. Jestliže jsou dva, váš odhad se může významně upřesnit. Naleznete-li tři kvalitní vzorky a zároveň znáte prodejní (a nikoli inzerované) ceny, máte dobrý předpoklad provést kvalitní odhad tržní hodnoty nemovitosti.